Por que os preços das casas são tão altos? Como o mercado atual afeta os custos de habitação

O preço médio das casas vendidas em julho de 2026 foi de US$ 434.100 – 10 vezes o preço das casas de 50 anos atrás. A inflação é um factor, mas os custos de construção aumentaram mais rapidamente do que o índice de preços no consumidor porque os custos da mão-de-obra e dos materiais aumentaram. A escassez de casas à venda e o aumento das questões de acessibilidade também são responsáveis. Aqui está o que os compradores esperançosos de casas precisam saber sobre os preços avançados das casas atuais.

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Preços históricos de habitação

Esta tabela mostra o preço médio de venda de casas existentes no ano passado.

Fonte: Associação Nacional de Corretores de Imóveis

Os preços médios das casas aumentaram constantemente desde o início de 2026, antes de atingirem o pico de US$ 442.800 em junho. Os preços das casas existentes caíram 1,7%, para US$ 434.100 em julho, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Ainda assim, os preços permanecem 2% mais elevados ano após ano e as taxas de juros hipotecários superam-nos em muito Taxas de epidemia de 3% no porão da pechincha. Portanto, para a maioria dos consumidores que pretendem comprar a sua primeira casa, este não é um momento ideal.

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Fatores que contribuem para os altos preços da habitação

Por que os preços das casas subiram para US$ 400 mil nas últimas décadas? Josh Hart, economista sênior dos EUA na Vanguard, disse: O aumento contínuo dos preços das casas pode ser atribuído a dois fatores principais: falta de oferta e o que é chamado de “efeito de bloqueio de taxa”.

Oferta excedendo a demanda

A Associação Nacional de Construtores de Casas estima que haja uma escassez de moradias de 1,2 milhão de unidades nos Estados Unidos. Este problema de abastecimento afecta particularmente as casas concebidas para o nível de entrada Comprador de casa pela primeira vez.

“Eles querem começar suas carreiras, se casar, constituir família”, disse Hart. Normalmente, esses compradores que buscam aumentar o tamanho gravitarão em torno de casas à venda. À medida que os primeiros compradores chegam, a oferta de casas iniciais aumenta. Mas hoje, diz Hirt, isso não está acontecendo por alguns motivos.

Primeiro, há um atraso crônico na construção de casas. “Houve uma desaceleração significativa no início da construção de moradias após a crise financeira do início dos anos 2000”, disse Hart. Durante este período, o mercado foi inundado com propriedades hipotecadas e a oferta superou em muito a procura. Em resposta, os construtores mostraram-se relutantes em avançar com novos projectos de construção para compradores de primeira viagem. “Neste momento, realmente precisamos dessas casas, e elas não estão lá”, disse Hirt.

Assim, a primeira parte da razão pela qual os preços das casas são elevados é: há mais compradores no mercado do que propriedades disponíveis – especialmente para compradores de rendimentos baixos a moderados.

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Efeito de bloqueio de taxa

As altas taxas de hipotecas também são um fator determinante. Como diz Hart: “Se você tem uma hipoteca na faixa de 3%, há pouco incentivo para você negociar dentro ou fora dessa casa quando as taxas de hipoteca são mais que o dobro hoje”.

Ele não está errado. No primeiro trimestre de 2026, cerca de 78% dos proprietários de casas hipotecadas tinham uma Uma taxa de 6% ou menosDe acordo com Realtor.com. Um total de 50% teve uma taxa de 4% ou menos. Quando você considera as taxas atuais, que giram em torno de 6,5%, muitos proprietários teriam dificuldade em trocar essas taxas baixas pelas taxas significativamente mais altas de hoje.

Para referência, troque uma taxa de 3% por uma de 6% Empréstimo hipotecário de $ 300.000 Isso acrescentaria US$ 534 ao seu pagamento mensal – e mais de US$ 6.400 por ano.

“Muitos proprietários que venderiam suas casas não estão fazendo isso”, disse Hirt. O custo é alto.

Zoneamento e regulamentação do uso do solo

A Lei de Habitação do Caminho para o Século 21 tornou-se lei em 11 de julho de 2026. As construtoras esperam que a medida alivie dois obstáculos para aliviar a crise de oferta habitacional do país: leis rigorosas de zoneamento local e regulamentações de uso da terra.

Pouco depois da sua aprovação, a Associação Nacional de Construtores de Casas emitiu uma declaração apoiando a nova lei, apelando a directrizes federais para melhorar a eficiência do zoneamento estadual e local.

“Embora não sejam obrigatórias, as directrizes ajudarão a moldar a forma como as comunidades são avaliadas para subvenções federais e darão aos estados um modelo para desenvolver a sua própria legislação habilitadora”, disse NAHB.

As disposições sobre uso e desenvolvimento da terra incluídas na lei são “particularmente importantes” para os membros do NAHB, disse o comunicado, “porque muitos regulamentos de zoneamento estaduais e locais restringem a construção de casas e aumentam os custos”.

“A recentemente promulgada Lei de Habitação do Caminho para o Século 21 ajudará a enfrentar muitos desses desafios, mas a implementação levará tempo”, disse o presidente da NAHB, Bill Owens.

Compras Institucionais e de Investidores

A flexibilização pode contribuir para as pressões sobre os preços no mercado imobiliário.

O esforço do Presidente Trump, em Janeiro, para limitar as compras de casas unifamiliares por parte dos investidores empresariais destacou o problema inerente dos compradores em dinheiro – tanto institucionais como privados.

Quer essa iniciativa tenha mudado ou esteja apenas evoluindo na dinâmica do mercado, os compradores em dinheiro estão voltando.

De acordo com Realtor.com, as compras de casa à vista caíram para 31,4% das vendas nos primeiros quatro meses do ano, ante 32,3% no mesmo período do ano passado.

Embora não seja uma reviravolta drástica, pode indicar uma mudança na velocidade, disse o relatório.

“A habitação à vista continuará a ser uma parte importante, especialmente nos segmentos mais altos e mais baixos do mercado, mas um grupo de compradores mais diversificado é um sinal positivo para a atividade do mercado”, disse Hannah Jones, economista sênior da Realtor.com, em um comunicado. “Quando mais compradores puderem competir usando diferentes caminhos de compra, os mercados provavelmente serão mais saudáveis ​​e equilibrados.”

Novas pressões económicas aumentam os problemas com os preços das casas

O ciclo de notícias tem estado agitado ultimamente. Para além das razões acima referidas para a pressão ascendente sobre os preços da habitação, pressões geopolíticas adicionais juntaram-se agora à conversa.

Reid Letson, gerente de filial da Elevation Mortgage com sede em Colorado Springs, está no ramo de empréstimos há tempo suficiente para compreender as pressões econômicas mais amplas que afetam os preços dos imóveis. No mercado atual, ele vê dois efeitos raros que afetam os preços das novas casas: obrigação e a combinação de climas trabalhistas e de seguros.

“As tarifas estão esmagando os fabricantes”, disse Letson em entrevista por e-mail. “Estima-se que os custos de construção aumentem de 4% a 6% apenas com as tarifas canadenses de madeira.” Após um recente conflito comercial com o vizinho do norte dos EUA, a taxa tarifária sobre a madeira serrada canadense é de 45% – um custo que não se espera que os fabricantes dos EUA absorvam.

Como afirma sucintamente a Associação Nacional de Construtores de Casas: “Efetivamente, as tarifas sobre madeira funcionam como um imposto sobre os construtores, compradores de casas e consumidores americanos”.

Letson acrescentou que tanto os fabricantes como os compradores estão gastando demais na economia atual. “O verdadeiro assassino é a escassez de mão de obra, pois os construtores pagam apenas o máximo para concluir os projetos, enquanto os custos de seguro disparados em áreas propensas a desastres fazem com que os pagamentos mensais dos compradores pareçam notas de carro para Bentleys”, disse Letson.

A actual política de imigração afecta a escassez de mão-de-obra, uma vez que os esforços acelerados de deportação poderão ter um grande impacto na indústria da construção. Mesmo em 2022, uma investigação do Centro de Estudos Migratórios estima que 54% dos trabalhadores da construção civil norte-americanos nascidos no estrangeiro não tinham documentos.

Se os compradores puderem pagar o preço de uma casa à venda, eles poderão ter um rude despertar quando se trata de seguros. O Tesouro dos EUA informa que os compradores nos 20% principais códigos postais propensos a desastres pagam uma média de cerca de 2.321 dólares em prémios – 82% mais elevados do que em áreas de menor risco.

Mesmo os compradores dispostos a pagar estes montantes enfrentam taxas de não renovação (ou seja, a sua companhia de seguros recusa-se a renovar a sua apólice) que são 80% mais elevadas do que em áreas de baixo risco. Algumas companhias de seguros estão a retirar-se completamente do mercado de alto risco.

“Acho que nunca vi compradores pressionados de tantos ângulos ao mesmo tempo”, disse Letson.

Saber mais: Quanto posso pagar? Use a calculadora de acessibilidade residencial do Yahoo Finance.

Preços das casas à frente: quais são as perspectivas?

Assim, com a baixa oferta de habitação e os actuais proprietários agarrados às suas hipotecas existentes abaixo de 4% para salvar a vida, o que isto significa para os compradores esperançosos de casas no futuro? Surpreendentemente, há realmente algum espaço para otimismo.

Por um lado, o inventário habitacional está a melhorar, ainda que ligeiramente. Dados do Realtor.com mostram que as listagens ativas aumentaram 2,1% ano a ano em julho. Além disso, a mediana dos preços de tabela caiu 2,4% em relação ao ano anterior – o nono mês consecutivo com queda.

Globalmente, a maioria dos especialistas da indústria prevê que o crescimento dos preços das casas continuará a abrandar – ou mesmo a diminuir ligeiramente em algumas áreas – ao longo dos próximos anos. A previsão de habitação de agosto de 2026 da Fannie Mae prevê que os preços das casas crescerão 2,3% em 2026 e apenas 1% em 2027. Enquanto isso, a Mortgage Bankers Association espera que os preços nacionais das casas permaneçam essencialmente estáveis ​​até 2027.

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Compre uma casa se o preço for alto

Você está em condições de esperar que os preços das casas diminuam ou caiam? “Se você não pode comprar a casa que deseja pelo preço de hoje, considere negociar”, diz Hart

Considere um condomínio em vez de uma casa unifamiliar Ou uma casa menor com menos recursos. Um fixador superior pode ser uma maneira de colocar o pé na porta.

Possuir algo com as taxas de hoje ainda permite que você acumule patrimônio e você poderá refinanciar sua hipoteca mais tarde, se as taxas caírem.

Você pode explorar maneiras Obtenha uma taxa de hipoteca mais baixaO que pode reduzir seus custos como comprador e proprietário de uma casa. Pergunte ao seu credor sobre uma redução da taxa de hipoteca ou veja se o seu vendedor pagará por uma em seu nome como parte das negociações de fechamento. Melhorar sua pontuação de crédito e pagar dívidas pode ajudá-lo a obter taxas e pagamentos mais baixos.

Saber mais: Como reduzir a taxa de juros da hipoteca

Por que os preços das casas são tão altos: perguntas frequentes

Os preços das casas cairão em 2027?

Não se espera que os preços das casas diminuam até 2027; No entanto, a taxa de aumento de preços pode diminuir. A Fannie Mae espera que os preços das casas subam apenas 1% no próximo ano. A Mortgage Bankers Association está mais otimista, prevendo que os preços aumentarão 0,04% em 2027.

Por que a habitação nos EUA é tão inacessível?

A habitação nos EUA é inacessível para muitos neste momento devido a problemas de oferta e taxas de hipoteca – especialmente para os compradores de primeira viagem que procuram casas mais baratas. A falta de construção de novas casas após a crise financeira do início dos anos 2000 significa que não há casas suficientes na faixa de preços mais baixa. As taxas de hipoteca também afetam o custo mensal da aquisição de uma casa própria, e taxas na faixa média de 6% podem tornar as casas inacessíveis para compradores de renda baixa a moderada com orçamento limitado.

Os preços das casas estão caindo no meu estado?

De acordo com Redfin, os preços das casas estão caindo mais rapidamente nos estados e cidades que ganharam população mais rapidamente durante a pandemia. Isso inclui lugares como Austin, Nashville e San Antonio. Para ver como os preços mudaram em seu estado durante o ano passado ou mais, consulte Este mapa do Federal Reserve de Nova York.

A habitação nos EUA voltará a ser acessível?

O crescimento dos preços das casas abrandou recentemente e os preços caíram mesmo ligeiramente em algumas áreas. No entanto, para que os preços das casas caiam realmente significativamente, o mercado imobiliário precisará de mais inventário – tanto para a construção de novas casas como para os proprietários existentes que vendam as suas casas.