O que é uma redução da taxa de juros de uma hipoteca e você deve contratá-la?

A taxa média nacional para uma hipoteca fixa de 30 anos excede 7%. No entanto, existe uma maneira de reduzir os custos da hipoteca: uma taxa de juros de recompra.

Com esse método, você paga mais no fechamento para reduzir a taxa de juros da hipoteca. Embora custe mais dinheiro antecipadamente, você pode economizar mais ao longo da vida do empréstimo. Mas é uma estratégia mais benéfica se você planeja ficar em casa por um tempo – quanto mais tempo você mantiver a hipoteca, mais economizará com taxas mais baixas.

Embora existam oportunidades para reduzir a taxa de hipoteca, também há fatores a serem considerados antes de reduzir a taxa de juros.

O que está reduzindo sua taxa de juros?

Ao comprar sua taxa de hipoteca, você paga a mais ao fechar pontos de compra que essencialmente reduzem sua taxa de juros.

Diferentes credores têm seus próprios programas de redução de taxas de hipoteca, portanto, os cálculos e os termos do empréstimo podem variar ligeiramente. Certifique-se de perguntar a vários credores hipotecários como seus programas de recompra o ajudam a decidir qual empréstimo é certo para você.

Existem duas maneiras de comprar sua hipoteca. Um “ponto de desconto” refere-se à compra permanente de sua taxa, enquanto uma “recompra de hipoteca” o faz temporariamente. Ambos os termos referem-se a maneiras de reduzir suas taxas e são frequentemente usados ​​de forma intercambiável, mas existem diferenças importantes.

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Tipos de compras de taxas de hipoteca

Existem dois tipos principais de compras de taxas hipotecárias: uma compra permanente ou temporária. Como tal, a taxa de compra fixa dura toda a vida do empréstimo, enquanto a opção temporária é apenas durante os primeiros anos ou menos. Depois, existem vários tipos de compras temporárias.

Compra permanente

Com uma recompra permanente, a taxa baixa que você comprou com os pontos de desconto quando obteve a hipoteca pela primeira vez durará durante o empréstimo até que você refinancie a hipoteca ou altere os termos. As compras permanentes geralmente são feitas por compradores de casas.

A maioria dos credores permitirá que você compre pontos que variam de 1% a 2% do valor da hipoteca, o que normalmente reduz sua taxa em 0,25% e 0,50%, respectivamente. Mas alguns irão para 4%, o que pode reduzir a taxa de hipoteca em 1%.

Compra temporária

Uma recompra temporária, ou “recompra de hipoteca”, ocorre quando sua taxa de juros fica baixa por um período de tempo – geralmente de um a três anos – e depois é redefinida para uma taxa mais alta pelo restante do empréstimo.

Esse tipo de recompra geralmente é fornecido pelo vendedor, construtor ou até mesmo pelo credor em alguns casos e é pago por meio de uma conta de garantia. Embora os compradores possam adquirir uma recompra temporária, ela geralmente é usada como um desconto ao vendedor.

Recompra 3-2-1

com um Recompra 3-2-1As taxas normalmente aumentam 1% ao ano. Por exemplo, se a taxa de mercado for de 6,5%, você pode obter uma compra temporária com a taxa redefinida para 3,5% no primeiro ano, 4,5% no segundo ano, 5,5% no terceiro ano e 6,5% no quarto ano.

Recompra de 2-1

com um Recompra de 2-1 Suas taxas são mais baixas nos primeiros dois anos e, em seguida, reiniciadas no terceiro ano. Com uma recompra de 2-1 a 6,5%, você pagará 4,5% no primeiro ano e 5,5% no segundo ano, e a taxa de 6,5% entrará em vigor no terceiro ano.

Veja como seria o cronograma de pagamento para um empréstimo hipotecário fixo de 30 anos de US$ 400.000 a 6,5%.

Fonte: Empréstimo Principal

Recompra de 1-0

com um Recompra de 1-0Sua taxa é 1% mais baixa no primeiro ano e depois volta à taxa de juros normal no segundo ano e além.

Em todos estes casos, o resultado ideal é que a taxa de mercado seja mais baixa quando a sua taxa temporária for redefinida e você possa refinanciar a essa taxa de mercado mais baixa. Isto é apostar nas taxas hipotecárias futuras, por isso avalie os riscos antes de se comprometer.

É essencial perguntar ao seu credor hipotecário sobre quaisquer programas de compra temporária, pois cada credor terá opções diferentes.

Recompra do construtor

Você está interessado em comprar uma casa nova para construção? Então, você pode se beneficiar com a compra de um construtor. Nesse caso, o construtor (não o mutuário) paga ao credor para que o mutuário possa obter uma taxa de juros mais baixa.

As compras do construtor podem ser permanentes ou temporárias. Nem todos os construtores oferecem estes incentivos, mas muitos oferecem-no, especialmente quando o mercado imobiliário começa a arrefecer e os construtores querem descarregar o inventário. De acordo com o American Enterprise Institute, cerca de 64% das novas casas vendidas por grandes construtoras incluem compras permanentes. E, em média, o desconto oscilou em torno de 1,3 ponto percentual. A esperança é atrair compradores de casas que estão hesitantes em comprar devido às altas taxas de juros e compensar alguns dos custos de construção da empresa.

Lembre-se de que as recompras de construtoras são para pessoas que obtêm uma hipoteca para comprar uma nova casa para construção, e não para pessoas que constroem uma casa com um empréstimo para construção.

Quanto custa reduzir sua taxa de juros?

O custo da redução da taxa de hipoteca varia de acordo com o credor e o valor total do empréstimo. Mas você deve planejar reservar pelo menos alguns milhares de dólares. Lembre-se, se você pagar por uma recompra, esse dinheiro será pago no fechamento, além de qualquer adiantamento exigido em sua hipoteca e como parte dos custos de fechamento.

Em geral, um ponto de desconto – ou 1% do valor da hipoteca – equivale a uma redução de aproximadamente 0,25% na taxa de hipoteca.

Então, digamos que você receba uma hipoteca de $ 400.000 com uma taxa de 7%. Se você pagar $ 4.000 (que representa 1% de sua hipoteca) para comprar um ponto de desconto, isso poderá reduzir a taxa de hipoteca em cerca de 6,75%. Isso reduziria o pagamento mensal de US$ 2.661 para cerca de US$ 2.594, economizando cerca de US$ 67 por mês, excluindo o pagamento inicial, impostos e outras taxas. Ao longo de 30 anos, você poderá economizar mais de US$ 24.000 com uma taxa de hipoteca mais baixa.

Compreendendo o ponto de equilíbrio

Quanto você economiza e, portanto, se vale a pena comprar a taxa da hipoteca, geralmente depende de quanto tempo você planeja manter o empréstimo principal.

O custo inicial dos pontos de desconto pode ser facilmente eliminado se você refinanciar muito cedo. É aqui que calcular o seu ponto de equilíbrio pode ser útil. O ponto de equilíbrio é o custo total da redução da taxa, dividido por suas economias mensais.

Ponto de equilíbrio (em meses): (custo inicial de recompra) / economia mensal

Para uma compra permanente, é bastante simples. Por exemplo, um ponto de desconto de 1% em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos de US$ 400.000 a 7% custaria cerca de US$ 4.000 e economizaria cerca de US$ 67 por mês. Após 60 meses, você recuperará seus custos iniciais ou atingirá seu ponto de equilíbrio.

Equilibrar-se com recompras temporárias pode ser mais complicado porque você está pagando adiantado por economias de curto prazo.

Vamos usar o mesmo exemplo de uma hipoteca de $ 400.000 com uma taxa de 7%, resultando em um pagamento mensal de hipoteca de aproximadamente $ 2.661. Com um buydown 3-2-1, aqui está o que você pagará nos primeiros três anos:

• Ano 1: Uma taxa de 4% com pagamentos mensais de US$ 1.908, economizando US$ 752 por mês

• Ano 2: Um pagamento mensal de $ 2.145 a uma taxa de 5%, economizando $ 514 por mês

• 3 anos: uma taxa de 6% com pagamentos mensais de US$ 2.659, economizando US$ 263 por mês

Com base em estimativas mensais, você poderia economizar $ 9.024 no primeiro ano, $ 6.168 no segundo ano e $ 3.156 no terceiro ano, totalizando mais de $ 18.300 – mas pagaria cerca de $ 18.340 para comprar os pontos, o que é basicamente uma lavagem.

Esta é uma das razões pelas quais os compradores são menos propensos a fazer uma compra temporária e mais propensos a solicitá-la como um desconto ao vendedor.

Leia mais: Quanto posso pagar? Use nossa calculadora de acessibilidade doméstica.

Os prós e contras de comprar para reduzir a taxa de hipoteca

Antes de pagar mais entrada para obter uma taxa de hipoteca mais baixa, considere estes prós e contras da compra de taxas de hipoteca.

profissional

• Reduz seu pagamento mensal temporária ou permanentemente, dependendo do tipo de recompra.

• Reduz o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo.

• As recompras temporárias fornecidas pelo vendedor podem reduzir drasticamente seus pagamentos sem exigir que você desembolse dinheiro significativo.

contras

• As recompras fornecidas pelo comprador podem aumentar significativamente seus custos de fechamento – dinheiro que pode ser destinado a pagamentos iniciais, reservas de poupança ou outras metas financeiras.

• Você pode perder algumas de suas economias se vender ou refinanciar antes de recuperar seus custos iniciais.

• Quando o período temporário de compras terminar, saltar para uma taxa de juros mais alta pode prejudicar seu orçamento mensal se você não estiver preparado. Como pagar por uma redução da taxa de hipoteca

Como pagar pela compra de uma taxa de hipoteca

Existem várias maneiras comuns de pagar para comprar uma taxa de hipoteca:

1. Pague mais no fechamento. Se você tiver dinheiro extra depois de pagar os requisitos de pagamento inicial e outros custos de fechamento, poderá fazer pagamentos para reduzir sua taxa. Apenas certifique-se de não gastar completamente suas economias ao se mudar para sua nova casa. Faça as contas com antecedência e verifique se você pode arcar com os pagamentos mensais da hipoteca depois de reduzir sua taxa.

2. Pergunte ao construtor da casa. Com novas casas em construção, alguns construtores oferecerão uma redução na taxa de compra para incentivá-lo a comprar a casa deles. Isso pode acontecer se eles tiverem seu próprio credor parceiro, o que os ajuda a agilizar todo o processo de hipoteca e compra de casa em conjunto. Este também pode ser o caso se as suas casas recém-construídas ficarem vazias durante algum tempo. Se um construtor oferecer um desconto no custo de fechamento, pergunte se esse incentivo pode vir na forma de redução de taxa.

3. Pergunte ao vendedor. Os vendedores são mais propensos a pagar por pontos de desconto hipotecários à medida que a economia muda para um mercado comprador. Isso pode ajudar a diferenciar sua casa das outras e pode até reduzir o preço de venda.

Leia mais: Concessão do Vendedor – Uma visão interna de uma poderosa ferramenta de negociação imobiliária

Perguntas frequentes sobre a taxa de juros de uma hipoteca

Qual é a taxa de juros de compra?

A redução da taxa de juros de uma hipoteca é uma forma de reduzir sua taxa de juros – temporária ou permanentemente – pagando adiantado em dinheiro no fechamento. As compras permanentes são feitas através da compra de pontos de desconto e um ponto equivale a uma redução de 0,25% na sua taxa de juros.

Quanto custa reduzir sua taxa de juros?

Os pontos de desconto normalmente custam 1% do total da sua hipoteca. Por exemplo, uma queda de 0,25% na sua taxa de juros custaria US$ 3.000 por um ponto em uma hipoteca de US$ 300.000. As recompras temporárias funcionam de maneira um pouco diferente e exigem que você passe por um credor hipotecário com um programa oficial de empréstimo com recompra.

Quantos pontos posso comprar com minha taxa de juros?

Um credor normalmente permitirá que você compre quatro pontos, o que equivale a uma redução de 1% na sua taxa de juros. No entanto, pode valer a pena explorar programas de recompra temporária que podem reduzir sua taxa de forma mais significativa durante os primeiros anos de sua hipoteca.

Vale a pena comprar pontos em uma hipoteca?

Comprar pontos em uma hipoteca pode valer a pena se você planeja ficar em casa por tempo suficiente para recuperar o que gastou em pontos de hipoteca. Também pode valer a pena comprar pontos se você tiver dinheiro extra, e usá-los para reduzir sua taxa não o impedirá de atingir outras metas financeiras.

O vendedor pode pagar para reduzir minha taxa de juros?

Sim, os vendedores podem adquirir uma redução de taxa como desconto do vendedor em nome do comprador. Os descontos são comuns em mercados compradores onde há mais casas do que demanda. Os vendedores podem anunciar descontos na casa ou você pode perguntar nas negociações.